Property Judgment Criteria

物件の判断基準

すべての不動産について、エリアの地価推移・隣地の成約時期・周囲の不整形地の事例価格、空室頻度や賃貸人の保証会社の有無のほか、以下の4つのリスク要因を含めて全て御説明いたします。

法的リスク

再建築の可否や用途地域の制限など、将来の資産価値を左右する法規制・制限を徹底的に調査します。

管理リスク

将来の修繕計画の妥当性や管理組合の財政状況、建物の劣化状況等をプロの目線で確認いたします。

流動性リスク

将来いざ売却したい時に「売れる物件か」。立地・間取り・ターゲット層から換金性を評価します。

マクロ要因リスク

市場の供給過多、金利動向、地域の再開発計画など、物件単体では見えない外部環境を分析します。

Valuation Formulas

適正価格を導く3つの算出式

1

取引事例比較法
（＝相場）

  • 周辺・同条件の成約事例
  • 新築／中古の価格乖離
  • 築年数補正・立地補正
2

収益還元法
（＝将来価値）

  • 家賃水準
  • 空室リスク
  • 管理・修繕費用
  • 将来売却想定価格
3

原価法
（＝下支え）

  • 土地の実勢価格
  • 建物の再調達原価
  • 減価償却・劣化度合い
Our Promises

お客様を守る2つの約束

PROMISE 01

社則で「囲い込み」を堅く禁止。
専任・一般どちらの媒介でもOKです。

仲介会社だけが得をする「専属専任媒介」は弊社では行っておりません。売主様ご自身が買主様を見つけた場合でも契約可能です。大手企業も正すべき悪習「囲い込み」を、弊社は社則で固く禁じています。
お客様の状況に合わせて以下のいずれかの媒介契約をご自由にお選びいただけます。

専任媒介契約

  • 不動産流通機構（レインズ）への登録義務
  • 週1回以上の活動報告義務
  • 契約期間は最長3か月
  • しっかりと活動経過を把握したい方へ推奨

一般媒介契約

  • 複数社と同時に契約が可能
  • レインズ登録や報告の法的義務は無し
  • 不動産売却のご経験が豊富な方向き
  • お客様ご自身のペースで進められます
PROMISE 02

【注意】甘い言葉で近づく「サブリース契約」の落とし穴

「35年一括借上！」「家賃保証で空室リスク無し！」「管理の手間無し！」などと言い方を変えてお薦めしてくる業者が非常に多いですが、結果的に買主様が大損するケースが多発しています。
「いつでも解約できる」と案内されることがありますが、事実と異なるケースがほとんどです。

  • 家賃保証と言いつつ、実質的空室といえる「免責期間」がある
  • 礼金・更新料・敷金等はオーナーの手元に入らない設計になっている
  • 修繕会社が限定されており、相場より高額な修繕費を請求される
  • 定期的な家賃の見直しで、一方的に保証額を減額されるリスクがある